受益于一季度经济超预期等因素刺激，A股房地产板块前期股价大涨，近百股跑赢大盘，地产股似乎经历了股价的“小阳春”时代。不过，受日前中共中央政治局以及住建部方面最新表态影响，地产股4月22日开盘出现大面积走弱，金地集团等多只个股早盘跌超5%，荣盛发展收盘更是跌近8%，居于首位。在业内人士看来，政治局会议的再次定调及住建部预警提示，影响了A股投资者的情绪。而未来，住建部的约谈、预警将依然影响地方房地产调控，包括2018年的多轮多城市房地产巡查在2019年将依然常态化。

  地产股大面积下挫

  4月22日，A股房地产板块一改前期的上涨行情，出现大面积下跌的一幕。东方财富数据显示，房地产板块部分个股开盘大跌，荣盛发展、金地集团等个股早盘一度跌超5%。房地产板块指数在当日小幅低开0.02%后，便整体呈现单边下跌之势。截至午间收盘，房地产板块指数下跌1.44%，报15826点。首开股份领跌房地产板块，当日午间收盘下跌幅度达到8.31%。

  午后开盘，房地产板块指数跌幅进一步扩大。截至当日收盘， 板块指数下跌300.3个点，报收15756.72点，跌幅为1.87%，盘中最低一度达15718.96点。

  个股方面，地产股呈现普跌行情。整体来看，房地产板块内共140只个股，除去停牌的个股5只，共有113只股票出现不同程度的下跌，占比达到83.7%。其中，有17只个股跌幅超过5%。荣盛发展收盘跌幅居于地产股首位，下跌幅度达到7.86%。首开股份截至收盘下跌幅度达7.51%，报收9.24元/股。另外，中南建设、华侨城A、万科A等多只个股跌幅均超过6%。

  今年2月以来，受一季度经济超预期等影响，A股房地产板块在前期出现一波大涨行情。数据显示，1-3月房地产开发投资额同比增长11.8%，3月单月同比增长12%，仍处高位。一季度经济不错的预期也反映在地产股票上。

  北京商报记者根据Wind统计了今年2月1日-4月21日按证监会行业划分为房地产业个股的股价表现。大名城、市北高新、荣丰控股3只个股均以超过1倍的涨幅居A股房地产个股股价涨幅前三位，大名城更是以累计涨幅175%雄踞榜首。数据显示，2月1日-4月21日上证综指累计涨幅为26.55%，在地产股中，自今年2月1日-4月21日，多达100只个股跑赢大盘。在此期间，房地产板块指数累计上涨幅度则达到42.21%。

  中央再定调“房住不炒”

  政治局会议对于“房住不炒”的再次定调以及住建部对部分房价波幅较大城市进行预警提示，被业内视为导致此次地产股大面积走弱的主因。据悉，中共中央政治局4月19日召开会议，分析研究了当前经济形势，并就当前经济工作进行部署。会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。

  合硕机构首席分析师郭毅表示，上述楼市调控方面的表态对于整个地产行业来说，都是一个相对较大的利空，早盘地产股的大面积下跌，其实也是对行业利空的最直接反映，“调控政策对房地产市场影响最大，中央再次强调‘房住不炒’，意味着在‘因城施策，分类指导’的过程中，中央可能要祭出‘杀威棒’，去找回各个城市的市场健康与房价稳定，让地方政府负起主要责任来”。

  “类似预警或政策风险，确实会影响市场的交易和价格。对于投资者来说，对于二季度的楼市走向有较大的关注，但是很显然，此类楼市交易也会受到后续新的管控政策的影响，这个是会影响房企的资金面的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析道。

  政策收紧预期加强

  值得一提的是，伴随着政策收紧预期的加强，多位行业专家指出，今年的“小阳春”至此或将“到头”。

  郭毅分析称，政策层面对房地产市场加强管控，一个最直接的影响就是此前不同城市出现的“调控松绑”现象可能会告一段落，与此同时，也会对楼市的成交量产生一定的抑制作用。“所以从全国层面来看，针对企业端的‘小阳春’局面，确实可能会面临着放缓，甚至是终结的结果。”

  由此，郭毅预测，基于不同城市的不同市场现状，考虑到地方政府后续对于楼市政策的收紧，或者在调控执行尺度上的渐趋严格，各地的楼市表现可能会呈现一定差异。“有的城市可能在短期内作用较为明显，有些城市则可能需要一个更长周期的消化。预计在3-6个月的时间内，政策收紧预期的加强对市场的抑制作用会逐渐明显地显现。”

  “中国房地产市场走势短期看政策，中期看政策，长期还是看政策。”在中原地产首席分析师张大伟看来，一季度部分市场出现“小阳春”，主要在于信贷政策的宽松，而从现在看，最近的政策有可能逐渐开始平稳收紧。

  “首先，一季度超过预期的经济形势，给了房地产调控收紧空间，部分城市‘小阳春’可能遇到政策约束。其次，消息面上，分类指导也带来了更多的监管，未来房地产调控将以‘地方主导、住建部与中央指导’为主。未来不排除有部分城市政策调整，但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不变。”张大伟补充道。

  就地产股二级市场股价而言，安信证券表示，不否认近期市场对于板块政策看法未达成一致时，整个板块调整相对明显，但安信证券认为调整空间有限。招商证券在4月22日发布的研报中分析认为，政策未来仍是因城施策式推进，边际向好，当前房地产股票的估值并未反映大幅放松预期，影响短期房地产股票最大的变量不是自己本身，而是来自于大盘的流动性和基本面分歧的增加，短期波动已加大，若回撤增加，建议投资者均衡配置，布局适合当下政策背景的三类股票。

  而除了大盘因素外，另有专家称，房企的经营基本面同样重要。“毕竟企业的业绩好、有利润，股票会表现得好一点。”同策研究院首席分析师张宏伟表示，近期市场的确有所复苏和回暖，但利空政策对整体市场走势影响较大，最终会反映到资本市场层面。当前监管层对楼市调控再定调，加之大家对于今年的市场预期并不乐观，一定程度上又加剧了房企对于今年房地产市场的悲观预期。

  不过，严跃进分析认为，虽然“小阳春”的走势或会受到一些影响，但是政策层面也不见得会完全打压，打压的主要是一些不规范的市场交易，所以房企也不用过于悲观。